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Vivre sereinement chez soi

Seniors : Comment vivre sereinement chez soi dans le monde d’après ?
ERIC GUILLAUME
03 juin 2020 24 minutes de lecture


Commençons par nous poser cette question :

A-t-on le droit de se lamenter sur notre propre confinement (de deux mois), si on le compare à l’isolement de nos aînés, sans lien familial ou de voisinage, à domicile pour certains ou durant leur séjour (de deux voire trois années) pour les résidents d’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes « EHPAD » ?

L’étude de l’actualité et la préparation « du monde d’après » me conduit à vous proposer le plan de la note suivante :

-      Vivre à domicile ou en EHPAD ?

-      Le grand âge est-il un sujet d’actualité ou une question sociétale ?

-      Les seniors doivent-ils conserver leur patrimoine ou rechercher de la trésorerie ?

-      La mutualisation des risques de longévité

-      Conclusion : Quelles ressources financières au service des seniors dans le monde de demain ?


Vivre à domicile ou entrer en EHPAD ? un parcours de vie subi…

L'actualité nous rappelle que l’isolement ou le confinement des aînés est un drame. Ceci est particulièrement vrai en EHPAD, mais pas uniquement.

Financer les services à la personne à domicile ou en résidence services RSS, afin de retarder l’entrée en EHPAD, devient une évidence.

Mieux rémunérer les personnels et aides-soignants est aussi crucial.

Il est donc primordial et urgent de trouver des solutions innovantes pour solvabiliser les seniors et disposer des ressources financières qui permettent de rémunérer les services vitaux.

Nous allons dans cette étude, par choix, ne pas aborder le sujet des seniors aisés, disposant d’un toit et de liquidités conséquentes, garantis d’une fin de vie aisée, entourés d’une famille aimante et proche.

Nous allons donc nous pencher sur la situation des autres seniors.

Rappelons que c’est le « parcours de vie » et son corollaire « la santé » qui guide nos choix.

94% des plus de 70 ans ne veulent plus déménager et souhaitent rester chez eux le plus longtemps possible[i].

L’EHPAD s’avère être, dans certains cas, une solution adaptée de fin de vie quand le domicile (même avec une adaptation humaine ou organisationnelle) ne répond plus à leurs besoins notamment en cas de besoin d’une assistance lourdement médicalisée.

Il n’y a pas lieu, en conséquence, d’opposer le domicile et les maisons de retraite ou résidences seniors.

Le débat n’est effectivement pas là.


Le grand âge : un sujet d’actualité ou une problématique sociétale ?

Près de 17 millions de Français sont âgés de plus de 60 ans (+ 25% de la population) et parmi eux le nombre de 75/85 ans va doubler dans les 10 ans[ii].

Et ce ne sont pas les autres, mais NOS parents…et NOUS bientôt…

S’il y a 1,2 millions de nos aînés dépendants selon les grilles GIR, qui au fil des jours sont amenés à rejoindre un EHPAD, il n’en reste pas moins que 94 % des seniors souhaitent rester chez eux sereinement et retarder au plus tard possible l'entrée en établissement...

Alors la question est :

Comment permettre et/ou faciliter au plus grand nombre de rester chez eux dans des conditions sociales et financières optimisées ?

C’est à ce stade de réflexion qu’intervient la notion de propriété immobilière :

72% des plus de 60 ans sont propriétaires de leurs biens immobiliers résidentiels[iii].

Les générations successives de retraités possèdent un patrimoine de plus en plus important. Ce patrimoine a été acquis grâce à un taux d’épargne élevé, à la forte valorisation des valeurs mobilières (durant les années 1980 et 1990) et des biens immobiliers depuis la fin des années 1990 qui ont bénéficié de fortes croissances (+ 150 % sur les 10 dernières années).

Une simple combinaison des chiffres ci-dessus nous conduit donc à rechercher des solutions optimisées pour un ensemble de près de 11 millions de personnes.

Problème des autres ou vraie question sociétale ? la réponse est donnée :

+ 11 Millions de seniors sont concernés.

Alors logiquement, se pose la question suivante : Les seniors doivent-ils conserver leur patrimoine ou rechercher de la trésorerie ?

Détention de patrimoine immobilier ou revenus disponibles ?

Nos retraités propriétaires ont-ils la capacité de rester vivre sereinement chez eux ?

Ainsi que nous l’avons déjà rappelé, le patrimoine immobilier constitue une large part du patrimoine global des plus de 60 ans.

A contrario, la faiblesse des retraites moyennes (1472€[iv]) et particulièrement pour des veuves par réversion (642€), permet le remploi de cette formule :

« Les retraités sont parfois riches de patrimoine mais ils sont pauvres de trésorerie » !

Si la solvabilisation de nos parents pour leur garantir un « bien vieillir » à domicile passe par une monétisation du patrimoine immobilier, nous devons innover et trouver des modèles pour « donner de la liquidité à la pierre ».

Le « monde d’après » devra prendre en considération les besoins des seniors à leur domicile.

Améliorer leurs conditions générales de vie - sociales et financières - est indispensable pour leur permettre de profiter, chez eux, des prestations nécessaires et autres services à la personne du type aides-soignantes, aides ménagères etc…

Cela permettra d’éviter à nos parents de rejoindre un EHPAD qui lui aussi a, souvent, un coût que les seniors, ou leur famille, ne peuvent financer.

Ce coût, pris alors en charge par l’aide sociale constitue une dette vis-à-vis de la Nation, « récupérable » lors de la succession.

L'âge moyen des héritiers approche 60 ans, âge ou les besoins d'investir des "bénéficiaires" sont bien souvent déjà assouvis.

A ce sujet, notons que 90% des biens immobiliers hérités par une fratrie sont vendus par celle-ci dans l'année du décès de leur ascendant ou de la clôture de la succession[v].

Si nous combinons ces critères avec la nécessité pour nos aînés de disposer de trésorerie pour financer leurs besoins immédiats, nous devons alors regarder avec un œil attentif toutes les mesures qui permettent de solvabiliser les seniors.

« La propriété immobilière est effectivement une épargne illiquide constituée en période d’activité professionnelle qui peut redistribuer son rendement en phase de retraite. »

Parmi ces solutions, la transformation de leur patrimoine immobilier en liquidités, est à étudier d’autant que de nouvelles formules permettent parallèlement à nos parents de rester sereinement chez eux.

Si les ressources financières additionnelles obtenues par la transformation du patrimoine résidentiel en une trésorerie immédiate ne sont pas le seul et unique gage de bienveillance et du mieux vieillir, elles devraient toutefois contribuer à diminuer l’isolement des seniors.

Alors quelles sont les solutions qui s’offrent à nous et à nos parents ?


La Mutualisation des risques de longévité

Le « viager traditionnel » entre particuliers qui transforme une partie du patrimoine en "bouquet" n’apporte pas de réponse satisfaisante.

Les acheteurs individuels, inquiets, à juste titre, de la sur-longévité individuelle et du risque financier inhérent sont rares et se concentrent sur peu de villes dont Paris et le sud-est.

Pour répondre à ces problématiques, la « mutualisation » des risques de longévité et géographique mérite d’être analysée.

Le Viager Mutualisé™ a ainsi radicalement modifié les anciennes règles du "viager traditionnel" avec deux composantes innovantes majeures :

1.    Premier changement innovant du Viager Mutualisé™: Le remplacement des acheteurs individuels par des Institutionnels de renom (Caisse de retraite, Mutuelles, Institutions de Prévoyance, compagnies d’assurances) utilisent leurs ressources financières pour rechercher de la performance économique tout en facilitant le maintien à domicile des seniors. Cela participe de leur démarche RSE.

De nombreux Institutionnels, sous la forme d'investissements en fonds propres, allocations d'actifs de leur portefeuille long terme, ou des particuliers par contrat d'assurance vie en unités de compte de démembrement viager (donc sous gestion de compagnies) sont désormais une alternative au viager historique.

La mutualisation permet aux Investisseurs de mesurer les risques de longévité par l'effet volume et également le risque immobilier par cette même loi des grands nombres.

Economiquement, cet investissement de la part des Institutionnels qui placent ainsi la collecte d’épargne de leurs clients offre un rendement plus favorable et moins volatil que les actions, la médiocre "performance" du monétaire ou de l'obligataire.

Acquérir des biens géographiquement diversifiés est possible désormais sur tout le territoire, ou tout au moins les villes et métropoles régionales en utilisant la capacité financière des grands Institutionnels.

L’effet volume, grâce à l’affectation considérable de la collecte de l’épargne par ces Institutionnels, devrait permettre à court terme d’élargir le champ géographique vers le plus grand nombre de propriétaires sur tout le territoire.

2     Deuxième changement majeur du Viager Mutualisé™: Le paiement au retraité de la totalité de la valeur occupée de son bien immobilier sous la forme d’un capital immédiat unique et important, (qui cumule l’ancien bouquet et la sommes des rentes futures).

Il ne s’agit donc plus de « viager historique de type Jeanne Calment ou du non moins célèbre film » mais d’une forme radicalement différente qui s’apparente à un démembrement immobilier ou l’aléa de la rente - élément structurellement morbide - laisse la place à un capital majoré.

La sécurisation financière est ainsi obtenue par la conversion de la valeur de l’appartement ou maison en un capital payé immédiatement assorti d’un droit d’usage à vie.

C’est l’usage qui est viager et non plus le paiement du bien : Fin de l’aléa économique.

Un double effet gagnant : Le bénéfice d'un placement mutualisé plus "sécure" et rentable pour les Institutionnels trouve ainsi son réel avantage coté retraités par l'absence d'aléa avec la suppression de la rente et le versement d'un capital unique immédiat et majoré.

VITALIMMO.fr est un nouveau dispositif de démembrement avec réserve de droit d’usage et d’habitation. Il permet aux seniors de percevoir la valeur occupée de leur bien, sous forme d’un capital tout en bénéficiant d’une garantie de maintien à domicile à vie.

Sous réserve d’expertise immobilière (par un tiers expert Afrexim ou PNS Paris Notaire Services...) selon l’emplacement des biens, la transaction par acte notarié certifié sans condition suspensive est réalisée au plus vite au bénéfice des retraités.


Conclusion : quelles ressources financières pour les seniors dans le monde de demain ?

Le monde d’après le confinement devra se poser cette question, et le regard de la Nation est essentiel.

S’agit-il d’une recherche et d’une démarche individuelle, familiale, assurancielle, collective, obligatoire ?

Nous avons déterminé que leurs ressources actuelles ne facilitent pas l’accés aux services nécessaires.

Alors pour solvabiliser les seniors, en sus de leur retraites de base et complémentaires acquises par cotisations, faut-il un premier étage de socle collectif national minimal qui ne s’enclenche que si un deuxième étage individuel par la monétisation du patrimoine de chacun n’est pas possible?

 Le rapport Libault, la loi grand âge sont toujours l’état de projets ou de réflexions.

La Nation dispose pourtant d’atouts pour répondre à ces enjeux.

Nombreux ont été nos rendez-vous (Cabinet de la Présidence et Matignon, ministères de Bercy, Affaires sociales, Logement) et auprès des parlementaires de tous bords.

Nous avons suggéré des propositions de loi, ou modifications réglementaires par décrets qui permettraient de financer un ensemble de mesures en faveur des seniors sans augmenter la fiscalité sur les particuliers ni les entreprises.

Nos propositions visent à solvabiliser les seniors selon leur choix : vivre à domicile, donner les moyens aux EHPAD, mieux rémunérer les aides-soignants et aides ménagères.

Pouvons-nous par exemple utiliser une partie des placements d’actifs des milliards d’euros de l’assurance-vie (1 800 milliards d’euros d’encours[vi]) vers des placements ciblés pour loger les seniors selon leurs choix (cession de nue-propriété du domicile avec le Viager Mutualisé™ ou en Résidence Services Seniors RSS ou EHPAD) ?

La traçabilité des investissements est simple : Bercy le fait aisément pour les dispositifs Pinel des particuliers.

Pourquoi serait-ce difficile pour les placements des assureurs (épargne collectée auprès de leurs assurés) via la règlementation AMF, ACPR ? La réglementation d’actif (ALM) impose déjà des contingentements d’actifs entre actions, obligations, immobilier, monétaire.

Il s’agirait d’un choix d’orienter une partie de l’épargne des actifs vers un rendement capitalisé au service du bien-être individuel et collectif des seniors.

Ne serait-ce pas enfin la création d’un réel et concret produit financier intergénérationnel classé RSE ?

Ce n’est qu’un des exemples analysé, approfondi et proposé aux différents ministères et parlementaires.

Si la volonté politique n’a pas été au rendez-vous pré-Covid, espérons qu’elle le soit dans le « le monde d’après ».



Eric GUILLAUME

Fondateur de VIRAGE – VIAGER

et du dispositif de Viager Mutualisé (marque déposée)


[i] Enquête Mobilités des seniors 2017

[ii] Source INSEE 2019

[iii] Source TDTE Chaire de Transition Démographique et Economique 2019

[iv] Source Drees 2019

[v] Source Chambre des notaires 2017

[vi] Source FFSA fédération Française des Sociétés d’

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